Giấc mơ mua nhà của người trẻ bao giờ mới thành hiện thực?

1. Đây không phải nỗi đau riêng của ai

Báo cáo Demographia 2025 vừa đưa ra một con số chưa từng có trong 21 năm qua. Trong 95 thành phố lớn được khảo sát, không còn thành phố nào mà người dân bình thường có thể mua được nhà.

Hong Kong đứng đầu với giá nhà gấp 14,4 lần thu nhập trung bình hàng năm của một hộ gia đình. Sydney là 13,8 lần. San Jose, Vancouver, Los Angeles đều vượt 11 lần. Pittsburgh, nơi được xem là dễ thở nhất nước Mỹ, cũng đã chạm 3,2 lần và vượt ngưỡng an toàn.

Việt Nam không nằm trong khảo sát này, nhưng theo dữ liệu từ Numbeo và CBRE, tình hình còn nghiêm trọng hơn. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 27-34 lần, Hà Nội khoảng 20-25 lần. Cả hai thành phố đều thuộc nhóm khó mua nhà nhất châu Á, thậm chí vượt cả Singapore.

Tuy nhiên, những con số trên giả định rằng bạn dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, không ăn, không tiêu, không đóng thuế. Và nó giả định giá nhà đứng yên chờ bạn tích lũy nhưng thực tế thì giá nhà chẳng bao giờ đứng yên. Nó vẫn tiếp tục tăng, tăng còn nhanh hơn tốc độ bạn kiếm tiền.

Khi mục tiêu trở nên bất khả thi, người ta ngừng cố gắng. Ngừng tiết kiệm. Ngừng nghĩ đến tương lai. Tiết kiệm để làm gì khi biết chắc mình không bao giờ đuổi kịp? Cố gắng để làm gì khi đích đến cứ lùi xa mỗi ngày?

Người trẻ băn khoăn chuyện kết hôn, trì hoãn sinh con vì không có không gian sống. Nhiều người từ chối công việc tốt hơn ở thành phố khác vì biết rằng dù lương cao hơn cũng chẳng bù nổi chi phí nhà cửa. Một bộ phận khác thì lao vào đầu cơ, lướt sóng, hy vọng đổi đời bằng con đường tắt thay vì đi làm chăm chỉ.

Người ta hay nói an cư lạc nghiệp. Nhưng khi an cư trở thành thứ xa xỉ, lạc nghiệp cũng chẳng còn ý nghĩa. Vậy điều gì đã đẩy giá nhà đi xa đến vậy?

2. Tại sao giá nhà cứ chạy xa mãi?

Mỗi quốc gia, mỗi thành phố lại có những yếu tố riêng đẩy giá bất động sản. 5 Phút Crypto sẽ chỉ tổng hợp những nguyên nhân lớn nhất, những yếu tố xuất hiện lặp đi lặp lại ở nhiều nơi trên thế giới, bao gồm cả Việt Nam.

30 năm trước, nhà là nơi để ở. Còn bây giờ, nhà là kênh đầu tư.

Trong vài thập kỷ qua, lượng tiền trong nền kinh tế toàn cầu tăng lên chưa từng có. Người giàu ngày càng giàu hơn, các quỹ đầu tư ngày càng lớn hơn, và tất cả đều cần một nơi để đặt tiền vào.

Chứng khoán thì lên xuống thất thường. Sản xuất kinh doanh thì cạnh tranh khốc liệt, lợi nhuận ngày càng mỏng. Gửi ngân hàng thì lãi suất thấp, lạm phát ăn mòn dần. Mở công ty, mở nhà máy thì rủi ro cao, lời lãi bấp bênh. Trong khi đó, việc mua một căn nhà, cho thuê hoặc để đó chờ tăng giá, gần như chắc chắn có lời. Mua một miếng đất, để vài năm rồi bán lại, lợi nhuận có khi bằng cả chục năm đi làm.

Ai cũng thấy vậy, ai cũng làm vậy. Các quỹ đầu tư bắt đầu thu gom nhà đất để cho thuê hoặc bán lại. Bất động sản trở thành nơi trú ẩn cuối cùng, nơi ai cũng tin rằng sẽ giữ được giá trị. Khi cả xã hội đổ xô vào một thứ, giá của thứ đó bị đẩy lên không ngừng. Và những người chỉ muốn có một nơi để ở lại là người chịu thiệt.

Nguồn cung bị bóp nghẹt

Ở hầu hết các thành phố lớn, việc xây nhà mới không hề dễ dàng. Quy hoạch đô thị giới hạn chiều cao tòa nhà. Muốn xây một dự án phải qua hàng chục bước phê duyệt, kéo dài nhiều năm. Các quy định về mật độ, về khoảng lùi, về chỗ đậu xe, tất cả đều làm tăng chi phí và kéo dài thời gian.

Những quy định này ban đầu có mục đích tốt là bảo vệ không gian xanh, kiểm soát đô thị hóa, giữ gìn đặc trưng của từng khu vực. Nhưng hệ quả là đất có thể xây nhà ngày càng khan hiếm.

Một miếng đất ở ngoại ô, về bản chất chẳng có gì đặc biệt. Nhưng nếu nó là một trong số ít miếng đất được phép xây nhà trong khu vực, giá của nó sẽ bị đẩy lên gấp nhiều lần. Giá đất tăng thì giá nhà tăng theo, và người mua cuối cùng phải gánh chịu.

Vòng xoáy của tiền rẻ

Trong nhiều năm, các ngân hàng trung ương giữ lãi suất ở mức rất thấp để kích thích kinh tế. Lãi suất thấp đồng nghĩa với việc vay tiền rẻ hơn. Vay rẻ hơn thì người ta sẵn sàng vay nhiều hơn. Vay nhiều hơn thì sẵn sàng trả giá cao hơn cho căn nhà mình muốn mua.

Người bán thấy người mua sẵn sàng trả cao hơn thì đẩy giá lên. Giá lên thì người mua tiếp theo phải vay nhiều hơn nữa. Ngân hàng thấy giá nhà tăng thì yên tâm cho vay, vì tài sản thế chấp ngày càng có giá trị. Vòng xoáy cứ thế tiếp diễn, đẩy giá nhà lên cao mãi.

Đến khi lãi suất tăng trở lại thì những người đã mua nhà với lãi suất thấp lại không muốn bán tài sản của mình với giá thấp, vì bán đi thì phải mua nhà mới với lãi suất cao hơn.

Lương đứng yên, giá chạy xa

Tất cả những yếu tố trên đẩy giá nhà lên. Trong khi đó thì thu nhập của người lao động không theo kịp.

Với cả quốc gia phát triển như Mỹ thì thu nhập thực tế của người lao động chỉ tăng khoảng 10% trong 20 năm qua. Cùng khoảng thời gian đó, giá nhà ở nhiều thành phố đã tăng gấp đôi, gấp ba, có nơi gấp bốn. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà cứ thế giãn ra, và người lao động bình thường ngày càng khó với tới.

Vậy có cách nào để phá vỡ vòng xoáy này không?

3. Những giải pháp hạ giá bất động sản được thử nghiệm

Khi giá nhà trở thành vấn đề toàn cầu, mỗi quốc gia tìm một cách giải quyết khác nhau. Có nơi thành công, có nơi thất bại, và có nơi phải trả giá rất đắt.

Đức và Áo: Thuê nhà cũng là một lựa chọn tốt

Tại Berlin, chỉ khoảng 15-20% dân số sở hữu nhà, phần còn lại đi thuê. Nhưng thuê nhà ở Đức khác hoàn toàn so với Việt Nam.

Thuê nhà ở Đức gần như tương đương với việc sở hữu, chỉ khác là không cần bỏ ra một cục tiền lớn ban đầu. Chủ nhà không được tăng giá tùy tiện. Hợp đồng thuê có thể kéo dài vô thời hạn. Người thuê sống ở một căn hộ 20 năm, đóng đinh lên tường, sơn lại phòng theo ý thích, chủ nhà cũng không có quyền đuổi nếu không có lý do chính đáng.

Còn tại Áo thì chính quyền thành phố Vienna tự đứng ra xây nhà cho thuê, trở thành chủ đầu tư bất động sản lớn nhất thành phố. Những khu nhà này chất lượng cao, có cả bể bơi, sân tennis, nhưng giá thuê rất rẻ. Khi nhà nước cho thuê rẻ, tư nhân buộc phải giảm giá theo để cạnh tranh, kéo cả thị trường xuống.

Cả hai cách làm của Đức và Áo đều giúp người dân thoát khỏi gánh nặng nợ nần. Thay vì cày cuốc trả ngân hàng 30 năm, họ dùng tiền để đi du lịch, học tập, tận hưởng cuộc sống. Tiền chảy vào tiêu dùng thực tế, không nằm bất động trong các bức tường.

Tuy nhiên cũng có mặt trái. Khi lợi nhuận cho thuê quá thấp, nhà đầu tư tư nhân không còn động lực xây mới. Nguồn cung giảm dần, người muốn thuê phải xếp hàng chờ. Berlin đang vướng vào tình trạng này.

Việt Nam thì khó học theo Đức hay Áo vì hai lý do:

• Tâm lý an cư lạc nghiệp đã ăn sâu vào người Việt. Không có nhà riêng thì cảm giác chưa ổn định, chưa thành công, thậm chí còn khó lấy vợ lấy chồng.
• Luật pháp thuê nhà còn lỏng lẻo. Thuê nhà ở Việt Nam hiện tại rất bấp bênh. Chủ nhà muốn đuổi lúc nào cũng được, chỉ cần đền tiền cọc. Giá thuê tăng cũng tùy hứng, không ai bảo vệ người đi thuê.

Trung Quốc: Chọc thủng bong bóng bất động sản

Trung Quốc chọn cách tiếp cận quyết liệt hơn: siết chặt tín dụng và để thị trường tự điều chỉnh.

Khi giá nhà tăng quá cao, ảnh hưởng đến ổn định xã hội và cả khả năng lập gia đình của người trẻ, chính phủ Trung Quốc tung ra chính sách “ba lằn ranh đỏ”. Ngân hàng bị cấm cho các công ty bất động sản vay nếu nợ đã vượt ngưỡng cho phép. Mô hình vay tiền dự án này để xây dự án kia chính thức bị chặn đứng.

Chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ.”

Giá nhà sau đó có giảm thật. Nhưng đi kèm với nó là những hậu quả nặng nề. Evergrande, một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, tuyên bố vỡ nợ. Hàng loạt dự án bị bỏ hoang. Kinh tế giảm tốc, thất nghiệp gia tăng. Người đã đóng tiền mua nhà trên giấy thì xuống đường biểu tình vì căn hộ của họ không biết bao giờ mới hoàn thành.

Việt Nam mà đi theo hướng này thì cần hết sức cẩn trọng. Nền kinh tế Việt Nam nhỏ hơn Trung Quốc nhiều lần, sức chịu đựng cú sốc cũng kém hơn. Bất động sản hiện chiếm khoảng 25-30% GDP, và phần lớn tài sản thế chấp trong ngân hàng là đất. Thị trường mà sụp đổ đột ngột thì cả hệ thống ngân hàng sẽ lãnh đủ.

Tokyo: Mở rộng không gian sống

Có một cách tiếp cận ít được nhắc đến nhưng có lẽ thực tế nhất với Việt Nam: đầu tư vào giao thông công cộng.

Tokyo là một trong những thành phố đông đúc nhất thế giới, đông hơn Hà Nội nhiều lần. Nhưng người dân Tokyo vẫn có thể mua được nhà. Bí quyết nằm ở hệ thống tàu điện. Khi tàu điện đi khắp nơi, người dân có thể sống cách trung tâm 50-60km mà vẫn chỉ mất 45 phút để đi làm. Giá nhà ở những vùng xa trung tâm rẻ hơn nhiều, nhưng chất lượng cuộc sống không thua kém bao nhiêu. Áp lực dồn vào nội đô được giải tỏa.

Việt Nam thì ngược lại. Sống cách trung tâm Hà Nội hay Sài Gòn 20km thôi đã là cực hình. Tắc đường, khói bụi, mất cả tiếng đồng hồ chỉ để đi được vài cây số. Khi di chuyển khó khăn như vậy, ai cũng muốn sống gần trung tâm.

Nếu Việt Nam phát triển được hệ thống metro kết nối các vùng ven với trung tâm, áp lực lên giá nhà nội đô sẽ giảm đáng kể. Người trẻ có thể mua nhà ở xa hơn mà vẫn đi làm thuận tiện. Đây có lẽ là giải pháp khả thi nhất trong trung và dài hạn.

Mỹ, Canada, Anh: Đánh thuế nhà đất mạnh tay

Ở Mỹ, Canada, Anh, việc mua nhà có thể không quá khó nhưng nuôi được nó là cả vấn đề. Mỗi năm, chủ nhà phải đóng thuế từ 1-3% giá trị của căn nhà. Không ai dám đầu cơ ôm 10 miếng đất chờ tăng giá nữa, vì tiền thuế sẽ ăn mòn tài sản mỗi ngày. Họ buộc phải bán ra hoặc xây dựng để kinh doanh, tạo ra giá trị thật.

Một căn biệt thự trị giá 10 tỷ ở Sài Gòn, nếu áp dụng thuế tài sản kiểu phương Tây, mỗi năm chủ nhà phải nộp 100-300 triệu chỉ để được sở hữu. Căn thứ hai, thứ ba thì thuế còn cao hơn theo kiểu lũy tiến.

Nhưng cách làm này cũng có thể gây hại cho những người không đầu cơ. Một cặp vợ chồng về hưu sống trong căn nhà tổ tiên để lại, giá trị căn nhà tăng theo thị trường nhưng thu nhập của họ thì không. Không có tiền đóng thuế thì buộc phải bán nhà. Phương Tây gọi hiện tượng này là “gentrification”, khi người nghèo và người già bị đẩy ra khỏi chính khu vực họ đã sống cả đời.

Việt Nam đã bàn về thuế tài sản cả chục năm nay nhưng chưa áp dụng được. Lý do đầu tiên là chưa có hệ thống dữ liệu. Ai đang nắm bao nhiêu đất, ai đứng tên hộ cho người khác, hiện tại vẫn chưa nắm rõ. Không có dữ liệu thì không thể đánh thuế chính xác. Nhưng sớm hay muộn, đây có thể là con đường bắt buộc. Không có thuế tài sản, Việt Nam sẽ mãi là thiên đường của đầu cơ.

Ngoài ra, một số nơi khác cũng đang thử nghiệm những cách tiếp cận riêng:

• New Zealand buộc các thành phố lớn phải quy hoạch đủ đất cho nhu cầu nhà ở trong 30 năm tới, nhằm chặn đứng tình trạng khan hiếm đất nhân tạo. Đây là hướng đi có tiềm năng nhưng cần thời gian dài để thấy kết quả.
• Một số bang ở Mỹ đã nới lỏng quy định, cho phép xây nhà nhiều căn hộ ở những khu vực trước đây chỉ được xây nhà đơn lẻ. Cách này giúp tăng nguồn cung nhưng thường vấp phải phản đối từ cư dân hiện tại vì lo ngại thay đổi bộ mặt khu phố.
• Đài Loan đánh thuế 45% nếu bán nhà trong vòng 2 năm sau khi mua, nhằm hạn chế lướt sóng ngắn hạn.
• Hà Lan thì cấm thẳng nhà đầu tư mua nhà ở một số khu vực nhất định, giữ nhà cho người ở thực sự. Những biện pháp này khá hiệu quả trong việc hạn chế đầu cơ, nhưng chỉ giải quyết được phần ngọn, không làm tăng nguồn cung.

4. Vậy người trẻ Việt có thể làm gì?

Nhìn lại những gì các nước đã làm, có thể thấy mỗi nơi mỗi kiểu và không cách nào hoàn hảo. Việt Nam có hoàn cảnh riêng, nên những giải pháp kể trên chỉ mang tính tham khảo, không thể bê nguyên về áp dụng.

Thực tế là đến giờ chúng ta vẫn chưa có hướng đi rõ ràng. Thuế tài sản bàn cả chục năm vẫn chưa áp dụng được. Luật bảo vệ người thuê nhà gần như không có. Metro mới chỉ bắt đầu vận hành. Nhà ở xã hội thì vừa thiếu vừa khó tiếp cận.

Đây là vấn đề mang tính hệ thống, nhưng chờ chính sách thay đổi có thể mất rất lâu, thậm chí cả một thế hệ. Thay vì ngồi chờ, mỗi người vẫn nên chủ động tìm hướng đi cho riêng mình.

• Mở rộng lựa chọn về địa lý. Nếu công việc cho phép làm từ xa hoặc linh hoạt, sống ở tỉnh lẻ hay vùng ven với chi phí thấp hơn là một hướng đi thực tế. Không nhất thiết phải chen chân vào Hà Nội hay Sài Gòn mới gọi là ổn định.
• Tính lại bài toán thuê và mua. Nhiều người vẫn nghĩ thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ, nhưng thực tế không hẳn vậy. Khoản chênh lệch giữa tiền trả góp và tiền thuê, nếu đầu tư vào kênh khác có sinh lời, chưa chắc đã thua việc ôm nợ 20-30 năm. Đây không phải lời khuyên đúng với tất cả mọi người, nhưng đáng để tính toán kỹ trước khi quyết định.

• Theo dõi chặt chẽ chính sách. Thuế tài sản, quy hoạch metro, chương trình nhà ở xã hội đều đang được bàn thảo và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà trong những năm tới. Nắm được xu hướng sẽ giúp đưa ra quyết định đúng thời điểm hơn.

Và còn một thực tế cần nhìn nhận thẳng thắn. Không phải ai cũng sẽ mua được nhà, ít nhất là trong giai đoạn này. Có nhà là tốt, nhưng không có nhà không có nghĩa cuộc đời thất bại. Đừng để giấc mơ mua nhà trở thành thứ duy nhất định nghĩa thành công hay hạnh phúc của mình.